Die Immobilienpreise steigen in Deutschland seit Jahren und lassen die Mieten immer weiter hinter sich. Ein wichtiger Gradmesser für das Verhältnis von regionalen Kauf- zu Mietpreisen ist der so genannte Vervielfältiger. Er bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären. Im Mittel über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2020 bei 25,7. 2019 mussten Käufer durchschnittlich noch 24,0 Jahresnettokaltmieten für den Erwerb einer Wohnung aufbringen. Damit seien die Kaufpreise insgesamt erneut stärker gestiegen als die Mieten. Vor allem in Großstädten zeigen sich Anzeichen einer Überhitzung. Dies sind Ergebnisse des „Postbank Wohnatlas“, für den Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) die Wohnungsmärkte in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht haben.
Ein Blick in den Wohnatlas zeige auch: Die Dynamik beschleunige sich. Seit 2017 hat sich der Vervielfältiger jährlich um rund eine Jahresmiete erhöht, zuletzt war der Anstieg binnen Jahresfrist mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten noch steiler. „Wir erwarten hinsichtlich des Immobilienbooms der vergangenen Jahre durch die Corona-Pandemie keine Trendumkehr. Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen, wenn die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark in Mitleidenschaft gezogen werden sollten. Das würde die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.
Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto größer stellten sich die Vorteile für Käufer dar. Für Selbstnutzer, die keine Mieten mehr zahlen möchten, verkürze sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet. Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen, realisieren bei niedrigem Vervielfältiger höhere Erträge. Bundesweit reiche die Spanne von knapp zwölf Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem auch die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören. Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von unter 25,0 von einem noch moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten.
Besonders rasch enteilen die Kaufpreise laut Postbank in den sieben größten deutschen Städten, den so genannten Big Seven, dem Mietniveau. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Plus im Schnitt über die sieben Städte bei zwei Jahresmieten. Dabei rangierten die Vervielfältiger dort bereits in den Vorjahren auf hohem Niveau. Das Ranking der Big Seven führt in diesem Jahr erstmalig Berlin an: Knapp 40 Jahresmieten mussten die Berliner im Jahr 2020 für den Kauf einer Wohnung berappen. Damit erreicht die Bundeshauptstadt einen der deutschlandweit höchsten Werte und mit einem Plus von rund vier Jahresmieten im Vergleich zum Vorjahr den stärksten Anstieg unter den Big Seven. Wesentliche Ursache für diese Dynamik war der Berliner Mietendeckel, der ab Februar 2020 galt und im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde. Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt. (DFPA/mb1)
Quelle: Pressemitteilung Postbank
Die Postbank-Gruppe ist mit rund 12,5 Millionen Kunden einer der großen Finanzdienstleister Deutschlands. Das Privat-, Geschäfts- und Firmenkundengeschäft unter der Marke Postbank ist Teil der DB Privat- und Firmenkundenbank AG mit ihren insgesamt 20 Millionen Kunden.
